发布时间：2023-02-23 13:36:29 浏览：
吴华江原本计划青创中心与酒店一齐筹备、投入使用,但两地人员往来因疫情原因受阻,青创中心的项目暂缓推进,酒店先行一步投入营业。
本期项目测评采访的投资人吴华江,是香港艺麟集团主席兼中国香港广东社团总会常务副主席。香港艺麟集团,是一家经营多年的商业公司;中国香港广东社团总会,则是一个致力于团结香港粤籍各界人士、推动中国香港与内地特别是广东省交流合作的社团。
据悉,该社团成立13年来,积极促进内地与香港文化、教育、商贸等方面的交往合作,支持两地社会公益及慈善事业。
近年来,中国香港地区社会经济发展遇到一定瓶颈,大湾区内地九市发展势头强劲,有条件在科技创新、“再工业化”等领域承接香港的产业和人才。受社会责任心驱动,社团推出多项活动企划,鼓励港人前往内地尤其是大湾区发展,并对青年群体提供实质帮助,让香港青年对前途更加有希望、有信心,且有更多元的就业选择。
为此,吴华江盘下广州一处地理位置优越、周边交通便利的老物业,计划将其打造为粤港澳及国际青年的创新工场——通过为创业青年提供产业基地和平台,加强两地经济交流合作。
为了给青创企业的商务出行提供住宿配套,他一并在同一栋物业投资了一家酒店,开始尝试自己从未涉足过的酒店投资版块。
二、项目位置物业位于广州市老城区越秀区的优质商圈“流花商圈”,距离广州火车站步行仅需1-2分钟,是广州地铁2号线号线的中转枢纽站点,附近有多个大学、医院、会议基地,以及一系列大型购物聚集地,能为酒店带来丰富的学生、陪护家属、商务差旅等多种类型的客源。
但商圈附近有28家酒店,竞争较为激烈。此处物业之前也是一家老酒店,因装修老旧,经营困难,被挤出了市场舞台BOB体彩官方app下载。因此,只有优质的酒店产品,才能在竞争中突围。
在此之前,吴华江从未投资过酒店。作为外来投资者,又是面对陌生的投资领域,他只能“摸着石头过河”。所以,他决定加盟一个符合潜在客户喜好、具有一定知名度、管理体系成熟的酒店品牌。
酒店作为青创中心的配套,不仅要符合广东本地消费者的期待,还要获得大多数香港创业青年的认可。是选择加盟在内地知名度更高的国内酒店品牌,还是加盟香港经营多年、较富盛名的国际酒店品牌,需要他综合考虑,做出抉择。
最后,吴华江于2021年12月31日与丽柏酒店签订了加盟合同,合作时长为15年。
近百年来,香港承载着重要的国际经济、金融、航运中心的职能,也形成了独特的国际化酒店市场:先后开业高端酒店50+家,其中约6成为国际高端酒店品牌,4成为香港企业旗下酒店品牌,国内龙头酒店集团并未在香港布局高端酒店。
因此,香港居民在住宿和就业上,对国际酒店品牌的认同感、归属感都更高。青创中心落地后,前来创业的香港青年在选择合作酒店时,必定会对国际背景的品牌更有好感。
丽柏品牌所属的丽笙酒店集团,是欧洲最大的高端及奢华酒店管理集团。知名国际酒店集团背景,更易使酒店受到潜在客户的青睐。
除此之外,投资一家国际品牌酒店,更利于创造条件,帮助香港酒店业人才在大湾区就业。
在锦江国际集团完成对丽笙酒店集团收购后,丽柏品牌得到了锦江和丽笙的双重赋能。
作为中国规模最大的综合性酒店旅游企业集团之一,锦江国际集团依托自身产业布局优势,近年来不断加速产业生态链建设,形成了以酒店、旅游、客运、在线、金融、城市服务、创新孵化等业务板块高效协同,互融共赢的文旅生态链。目前,锦江国际集团的酒店规模位列全国第一,全球第二,行业规模优势明显。
从投资人的角度来看,选择加盟丽柏品牌,不仅能获得实力强大、成熟专业的酒店管理体系支撑,还能在疫情环境下获得更稳定的保障。
这样的设置,不仅能满足青创公司几十人规模的会议需求,还能承办本地人的尾牙宴会,有利于为酒店在激烈的市场竞争中博得一席之位BOB体彩官方app下载。
丽柏酒店于2019年正式进入中国市场,近两年一直致力于加速打响其在国内市场的知名度。
由于这次项目位于丽柏品牌战略布局要地——华南地区,坐落在广州老城区核心商圈,物业位置优越,且嵌套在粤港澳及国际青年创业基地内,发展前景良好,丽柏品牌将项目评估为旗舰店,并给出了更具诱惑力的加盟政策,能够使吴华江有效降低投资成本。
物业为70年代建造的一处独栋楼体,共有9层,面积10000+㎡,租金每月67万元,租约12年。其中,2~4层准备作为青创基地,5~8层打造为酒店。酒店部分物业面积6520㎡,共设置了112间客房,每间客房内的面积在30~60㎡之间。
整个物业及周边景观、停车场的总投资成本约4000万元,包含物业的转租承租、外立面改造、内部拆旧重建成本,周围景观改造、停车场建造成本,以及酒店装修筹备成本等。其中:物业升级改造花费约1200万元;3208㎡的停车场和1895㎡的景观面积造价约1000万元;酒店装修筹建成本约1600万元。
在这1600万元中,各项支出占比约为:设计费2%、装修采购60%、工程费23%、运营费10%、开办费5%。算下来,单房投资成本14.3万元,与品牌方给出的预计单房造价(含公区)基本吻合。
但这14.3万元中,并未摊销物业租金及升级改造的费用,因此各位投资人在参考数据进行资产预留时,需要针对物业情况额外准备一些租金、押金和拆旧改建费用。
吴华江在香港经商多年,在工程方面有自己的人脉、朋友。因此,他没有选择直接使用线上推荐的施工团队,是在自己寻找的3个施工团队中,通过工程竞价确认了最终合作团队。
施工过程中,许多外地的工人由于疫情常态化管控的缘故,无法到达施工现场,导致施工多次停滞。吴华江称:“装修工地每干一段时间就要停工几天,累计停工时间加起来有1个多月。”
除此之外,由于物业老旧,毛坯改造工程较多,施工过程中增加了不少拆除问题——不仅延长了施工周期,还增加了消防证办理难度,额外花费了较多时间。
最后,酒店筹建周期从预计的5个月,延长到了8个月,预计在11月底或12月初开业。
2022年8月8日,集团委派的店总到岗,开始进行人员招聘、培训工作,并在9月1日组建了管理团队。筹备期间,酒店共配备20人,每月人工成本约13万元。
吴华江表示,从筹备期几个月的工作表现来看,店总专业性强、执行力高、服务水平好,目前不考虑更换店总。酒店正式开业后,可能会增加几位工作伙伴。
目前酒店尚未开业,品牌方根据对周边市场进行调研测算,预计酒店的入住率约85%~90%,综合RevPAR在300~350元之间,年营收可达1220~1430万元。刨除每天200元的单房运营成本金,年利润可达400~600万元,约4年可以收回投资成本。
吴华江表示,自己对酒店行业不了解,筹建把关方面几乎全部依靠品牌方的专业性。目前看来,集团和品牌比较负责,一直关注项目进展:
其一,施工期间,品牌工程经理每个月都会到现场2次,对工作进行指导、监督;
其二,整个筹建期间,品牌方各个方面的负责人曾多次针对酒店召开会议,跟进相关工作,感觉做事踏实、到位。
锦江全球采购平台GPP上品类齐全,投资人可以灵活选择。目前酒店即将开业,实际产生的集采比例约占总采购物资的40%,成本100+万元。
楼体于上世纪70年代建造,虽说建筑结构仍十分稳固,但整体建筑风格、物业格局都比较陈旧。接手物业后,吴华江对其进行了较大改造:不仅将外立面改造一新,还对内部格局重新规划,将许多内墙敲掉重建,管道、防水等隐蔽工程全部重新翻修,前前后后在物业改造升级上花费了1200万元。
因为物业内部结构改变,消防证件的审核、办理时间也比普通酒店延长了不少,导致酒店开业进一步延期。
虽说酒店位于优质商圈,但因附近医院、大学、大型交通枢纽密集,央企、国企、上市公司等大型企业较多,疫情管控比其他区域更加严格。一旦附近出现确诊人员,整个区域就会进入严密管控状态,可能会导致酒店整体营收受到相当大的影响。
酒店位于广东,与品牌总部上海距离较远。虽然品牌方对项目高端关注,但比起华东地区,沟通交流的机会还是少了一些。未来,希望双方能够有更多频次的沟通。
疫情下投资酒店,确实需要鼓起勇气。但我们要相信:疫情没那么可怕,也没那么严重,它对经济的影响总会过去。
11月15日,文旅部发布通知,明确要优化跨省旅游管理政策。相信在更加科学精准的疫情防控举措之下,受益于国内流动性的进一步释放以及国际商旅市场的逐步复苏,我国酒店业将迎来崭新的发展局面。
首先,希望在更精准的疫情防控举措之下,疫情能得到有效控制,酒店开业后经营顺利,青创基地也早日落地。
好消息是:锦江酒店(中国区)最近推出了针对丽柏品牌和维也纳国际酒店的双品牌组合战略,能够赋能丽柏品牌加速在华南地区的拓展,提升品牌在华南地区的影响力,希望能对酒店营收有所助益。
