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　　11月20日，国际旅游地产主题研讨会暨第七届全国产权酒店合作论坛在三亚举行。行业专家、同业精英聚首，共探旅游地产和产权酒店发展新机遇。论坛将帮助参会嘉宾更新行业知识，增加行业经验，扩大行业资源，推动地产业，旅游业，酒店业的联合发展，实现政府、开发商、经营者、小业主、度假消费者五赢之局面！

　　【主持人】：感谢几位嘉宾精彩分享，下一个对话主题关于产权酒店管理规范建议，我们特邀到嘉宾是，嘉华中国法律部经理孙骏先生，海南天宇国际公馆筹建顾问李津先生，苏州宏盛集团董事长王江海先生，下面请各位嘉宾上台。有请亚太共管酒店管理协会理事长张涛先生来主持话题。

　　关于产权酒店的管理规范这个事情应该说呼吁了很多年了，是我们产权酒店的行业翘首以盼的东西，2009年12月31日国务院发布了关于国际旅游岛建设若干意见，其中提到关于加强产权式度假酒店的建设销售的环节一些要求，应这个要求海口法制局正在海南岛范围内对产权式酒店进行调研，在调研之后我们根据调研报告可能会出台一些本岛的关于产权式酒店的一些管理规范BOB体彩，我们本次论坛正好是赶在这个时间所以我们设计了这样一个对话题目，希望我们的一些管理规范建议对于海南省制定产权酒店的规范能够有一定的帮助作用，这次我们请到了苏州宏盛集团的王江海董事长，他是代表产权酒店的开发商，也请到嘉华法律顾问经理孙骏先生，孙律师以前也参与国产权酒店的纠纷一些官司，也请到了天宇的筹建顾问李津先生，李津先生在海南岛应该有十几年酒店管理经验，其中也有大部分时间是做产权酒店的管理，而且也处理过有关于产权酒店的小业主的一些纠纷，应该说大家都是有过产权酒店背景经验，所以我们今天请他们站在他们的立场上就如果要制定一个管理规范，他们希望这个管理规范包含哪些内容？在哪些方面进行规范，规范严格程度到什么程度最适合行业发展又能够保护开发商和小业主的利益，下面我们首先有请王董事长谈谈他的想法。

　　【王江海】：大家下午好，首先谢谢张涛董事长，我前几此参加过初期的产权酒店研讨会，我们集团在苏州投资产权酒店是04年开业的现在已经运营了5年了，本酒店在运营过程当中发生的一些问题或者遇到一些问题已经解决这些问题大家交流一下，首先我觉得在规范管理建议当中就是我们作为产权酒店投资商首先要解决你为什么要建产权酒店，为什么要用产权这个形势来建这个酒店？最根本原因我想大家都明白，在建设这个酒店时候缺少一定资金，既然你缺少资金秋收需要小业主投资需要小业主买你的房子，你和小业主关系就是投资人和被投资人关系，你和投资人搞好关系首先明确你卖房子给他你还得跟他搞好关系。第二，刚才周董事长也讲产权酒店不能全部销售，我们产权酒店是450间客房只销售了230间客房留200间50%的房子在自己手上，如果全部销售一旦客房做不到回报做不到你以后经营很困难你就不能合理方法回报。销售的时候还有一个注意问题不能虚假销售，不能夸大销售，我看很多产权式酒店就是说在销售的时候那个楼数做的很漂亮往往夸大有些言过其词，这个对于买房子有优点的，但是将来管理怎么样跟业主处理好就会带来后遗症。第四，销售的时候签订委托管理合同一定要说的明明白白，将上面的法律关系讲清清楚楚，有些问题不要回避，比如说有的到底小业主税谁来交，小业主自己交还是开发商来交还是管理公司交，有些南方的很多包括昨天住的酒店宣传的时候这样讲，根据相关规定缴纳税收这个相关规定到底是什么？这个相关规定肯定是水的业谁交税，有的销售人员销售税都是酒店交，酒店回答税都是开发商交的，这个委托合同一定讲清楚跟谁交就谁交。第二点，一年当中现在我们一般的行会都有免税居住权有几天，免费居住权那些天不好住的，有的说节假日不好住这个也要写很清楚，否则小业主在前台登记的时候容易和酒店发生矛盾，最终也会给开发商发生矛盾，总之一定要合同初期把该想的问题该要解决的问题不能含含胡胡这个问题我们经营当中觉得很重要。

　　第二BOB体彩，如何管理好产权酒店，管理好一个产权酒店不光是建起来，更重要是管起来，管理好产权酒店你盈利上去才能给小业主回报，这个时候开发商在筹备这个酒店就要有这个想法，有的开发商它自己开发商又是酒店管理集团，像昨天的开元集团自己建自己管，我们很多开发商我们投资集团本来搞金融后来搞房地产酒店管理不是我们长相，我们酒店只能委托管理公司管理，这个过程当中开发商办理酒店当初定位就要考虑很明确，你要建一个什么样酒店，你是度假性酒店还是商务型的酒店，是建有山有水地方还是建在市中心，我们当初定位改变商务酒店建在市中心，我们建在苏州寸金寸土地方我们把客房做多一点，我们客房多就可以获得回报，我的出发点主要商业街做回报，因为产权酒店无非开发商心态排名前列把这个酒店建起来，第二通过这个酒店能够赚钱，第三通过这个酒店能够树立你的形象。第四，你能够把这个酒店经营好让业主回报拿到。第五，你在信誉上赢得为你以后的项目扩张定一个基础，这几点定位也是很明确。既然开发商依靠酒店管理公司管理，就要有一个好的心态如何跟管理公司处理好关系，我们观点是这样销售产权酒店的时候开发商排名前列这个钱赚到了，你这个经营过程当中合理让利润给管理公司，如果拿你酒店赚不到钱不可能服务好不能服务好业主回报不能正常发放，这一点很重要开发商不能既想卖产权房赚钱，还想在经营的时候还去赚钱，很多开发商和酒店管理公司产生矛盾根源都在于这个利益，在这个方面我觉得开发商也是要有好的心态，像你和小业主处理关系一样明明白白跟酒店管理公司签好合同，他赚他的钱我赚我的钱，这在我们早期江浙一带产权酒店当中，开发商和管理公司产生矛盾造成酒店最后走向失败很多的案例，看见酒店管理公司赚钱了，开发商心态不好，开发商派人进去管人事财务有的开发商把工程部的安保跟酒店消防上搞一些什么事情实际上都是为了利益之争。为什么建产权酒店怎样管理好产权酒店。

　　最后总结实际上就是产权酒店你要他顺利的发展，一定要处理好管理公司小业主开发商三者的关系，在昨天我们开场的时候我们一个领导讲了产权酒店管不好一个很重要的原因是我们现在缺少诚信，这里我觉得我们开发商首先要在诚信这些方面带一个头，只有开发商讲诚信才能影响管理公司讲诚信影响小业主讲诚信，你和管理公司之间诚信主要是开发商不能看我管理公司赚钱，今年世博会两个酒店委托他们经营他们赚很多钱，我们公司也有员工议论我们嘉华太低他们赚很多钱，鼓励它赚钱他赚钱以后才有经历把你酒店管好，第二开发商有一个心态对小业主也要适当让步，这个让步就是其他配套上，比如说当地小业主买房子不想住了你就在专卖店只要属于开发商范围内也要打一个绿灯让那住房券抵你的购物，这样小业主心态才能彻底平衡，和小业主处理好关系还有一得老的酒店产生什么矛盾呢？前几年的房价低这几年房价涨下来成倍的翻，开发商觉得不好房价卖你这么多，现在回报这么多，能不能委托管理当中回报低一点，这也产生矛盾，以至于你的诚信不够了，羡慕人家才会产生矛盾，诚信在产权酒店非常重要的，六年来我们两百多个小业主没有和我们发生一起纠纷，因为诚信指导下我们开发商业主办公室热线电话一直响起的，我们买房子的时候承诺专线电话为业主服务，直到现在没有断过，我们承诺管理公司业主什么矛盾我们开发商协调，管理公司做比较轻松比较放心，形成投资商管理公司业主三个良性的互动。谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢王董事长跟我们分享了一下作为开发商它是如何看待和酒店管理公司和小业主之间的关系的，以及他是在这个过程中怎么处理的，下面我们有请李先生为我们分享一下作为酒店管理公司对于期待出台这种管理规范的话它有什么想法和建议？

　　【李津】：对于产权酒店我们在无论理论还是实践当中已经若干年过去了，也就是说一个周期的产品都已经经历过了了利和弊在现实当中也得到了充分展示，产权式酒店首先主语是酒店定语是产权，首先是酒店基本流程基本原则都是按照酒店的规则去处理的这个不能脱离这个基准点，产权式酒店跟酒店有几点差别呢？我个人的意见有四点差异性。排名前列，从设计的角度产权酒店比传统酒店要在公共配套方面要适度的简化一下，因为这是估计到开发商的利益了。第二，产权酒店的销售角度酒店管理机构要介入，实际上一方面给开发商做一个参谋，要把销售这个蛋糕要分匀，实际上开发商为什么要做酒店呢？就是无非借酒店之名获销售之利，所以对于酒店经营机构要有一个充分支持，实际上历史上产权式酒店出了一些问题很大比例上都是开发商对于酒店管理机构没有给予一个赢得的支持和理解，这方面可能欠缺了一些，再有一个产权酒店无论处于开发商的销售目的，还是现实的市场需要有些项目特别是大型的项目它不可能做到的全部的产权客房归终，这就是产权酒店的业态问题，作为管理机构也要按照酒店原则向开发商提出来业态组合有先决条件做到户型错位做到比例的错位，这样目的保持酒店处着一个正常良性有竞争力状态当中，这样才能保证业主长期利益的实现。对于总结历史上产权式酒店出现的一些问题，我认为有以下几点：排名前列，我们开发商向业主承诺的我回报8%10%是以购房款为计算基数的，但是房价跟酒店经营的运转规律是不一样的是两个不同的业态，生硬放在一起肯定会出问题，实际上完成了经营额实际经营的运转情况跟你当初为业主承诺的汇报肯定是对不上的，或高或低高业主承诺回报高了实际完成部分成酒店总经理掏不出这个钱开发商只有掏腰包一年两年最多五年没有问题，开发商售楼款里面回补一下没有问题不可能长期扶持这就是他配套，他排名前列期合同都是签五年不用签太长时间。第六年怎么办？开发商说酒店经营部我只能给你2%回报或者不租你自己住还得收你物业费这样小业主被动状态，实际上损害小业主长期利益这是历史上条款问题。第二个问题大家知道经营当中海南七年左右，海南内装修的材料就是比较耐久一些，七年左右翻新一次，翻新大修基金哪里来再跟小业主的相关合同当中以及销售说明当中就模模糊糊羞羞答答没有谈这个问题，如果谈了往往一笔带过就是大修基金由小业主负担，怎么负担什么时候交付谁来保管这个资金怎么使用完全模糊，就像中国一样，成了一个永远解决不了的问题放到后头去了。

　　这个问题当前遇不到开业七年的时候表现出来了，这些问题不解决这个就是得不到保证。第三，开发商当时卖房子为了迎合小业主方方面面需要在业主免费房使用问题上放的尺度比较宽，有人说一个月也可以两个月也可以，有的说一年住一个季度也可以了，看是公平也应和一部分业主需要候鸟式老人需要，我们大人小孩一样这个房子新鲜两年之后这个房子不愿意来了，但是免费指标还在，为了不浪费指标一定想办法把这个东西变现也就是自己操作低价卖掉了，这就是店中店，这样外在客人久而久之谁去到酒店销售部订房间都找小业主定房间，这样就把酒店前期花很大代驾所培育出来的市场全部毁了，就低不就高价格逐渐下降最终是损害了大部分业主利益，这是早期排名前列轮产权酒店返租协议出现问题，解决这个问题小业主利益、开发商、管理公司的利益这个问题实际上很好解决的。排名前列小业主回报不能做定额回报，这个一定按照营业收入分成，营业收入分成为什么不是纯利润，营业收入分成小业主来讲透明度比较高，小业主因为都要给小业主建立一个咨询平台，咨询平台接口跟酒店电脑管理当中前台操作当中数据库连在一起，业主随时随地可以查当天当月当年开发率情况单价情况甚至查每个房价什么样房态都非常清楚这样业主担心不用担心酒店管理机构是不是作假，这个渠道建立好业主相信你提供营业收入支持的，他自己算清楚我应该拿多少钱，酒店经营好业主多分一点，酒店经营形势业主少分一点，再不好多少也分钱，但是经营当中经营缺口还是管理机构其他渠道填补，所以这是业主收益真实持久合理保障。

　　第二，业主协议应当是长期协议，我们房产五十年也好七十年也好应当签对应的，但是国家现在有一个法律规定租赁协议最多二十年，我们就放到二十年当中去，这样做实际上对业主的长期的，业主知道这批人这些人跟着我们服务二十年更加放心实际上促进销售。这两个条款之上建设二十年我们就把大修基金就暴露出来了，这个问题必须摆在桌面上，因为20年跨越两个翻新周期，我们提出来按照营业收入收到3%左右大修基金这个大修基金是专用的，虽然业主感觉到我的回报当中还要扣掉这笔钱这个所有权是业主，只不过逐年累计七年之后由这个钱来保持你的房产永远是正常的状态，实际上道理讲清楚小业主心理踏实，这个酒店永远是新的不会破败，这个道理讲清楚实际上也有利于销售，把这个窗户纸破了这些问题都很简单，产权式酒店为什么社会褒贬不一呢？就是因为我们各个产权酒店没有一个规范通行的标准版本，租赁协议由开发商和销售机构自己去想象自己拟定，每个项目跟每个项目都不一样，这里头有些开发商可能不太清楚，当然也不排除有些非分之想的一种设定，所以再归纳起来实际上是政府管理职能的缺位，我们在买房乐观时候政府都有一个统一印刷的标准版本的售楼合同，我们对产权酒店政府为什么不能做出来一个也是规范的印刷成册的标准版本的租赁协议呢？只要有这个东西在，开发商想象空间和操作空间受到很大制约，这个行业产权酒店一切问题基本上都解决了，这个行业也就非常之健康了，如果政府没有一个规范的东西那么我们作为行业的人员我们至少能够提出一个参考标准和参考标本供大家参考，或者说广而高知让小业主知道买产权酒店有那么一个重要参考，这样也是对小业主的引导乃至于培训。

　　所以，产权式酒店我们花这么长时间谈这么多，现在更多问题需要我们大家共同努力把它落实下去落实到位，把这个产权酒店的优势充分的展现出来，再延伸一步讲，今天我们谈度假地产，度假地产政府现在对房地产打压我的理解并不是房价有多么高，也不是多么多大而是说空置率太高了，空置率太高造成政府执政危机，你买房子空那里我领着老婆孩子睡大街这个影响到政府核心利益，所以产权酒店就是要填补这个空缺，就是要配合政府因为产权式酒店把房产作充分使用是作为投资品满足社会满足政府需求。谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢李总的对于产权酒店规范的一些建议，下面我们有请嘉华中国法律部的经理孙骏先生跟我们讲一讲他站在法律角度对于产权式酒店管理规范建议是什么？

　　【孙骏】：大家好！很高兴受到张涛先生的邀请来跟大家交流一下产权酒店如何从法律层面来有效的规范，应该讲我们这个议题其实跟目前海南省政府调研是有关的，其实最近海南省政府已经就产权酒店如何进行有效的规范进行一些调研，可能之后会有一些立法性的文件出台，这肯定是一件好的事情，因为从立法的层面强制制定一些游戏规则将一些不具备实力的房地产开发商排除在产权酒店这样一个特定地产领域之外对于产权酒店以后长期的发展是很有好处的，我想就法律层面谈三点：排名前列点，我想谈谈产权酒店的规划问题，因为我之前处理过一些产权酒店方面的纠纷，很多是因为小业主办不到小产证，小产证根接就是政府规划有问题，政府规划对于立项项目不明确，就是到底是酒店还是产权酒店这个完全两个概念，酒店没有产权的，产权酒店严格意义上讲其实是一种特定的商品房，当然不是住宅的商品房可能是商业用房归到这个范畴里面，所以这一点政府职能相关部门规划里明确为以后产权酒店独立的销售预设法律基础避免纠纷，否则之后投资方还有小业主办不出产证，到时候出现大量的纠纷引发群体性的诉讼案件其实导致各方其实都是一个很不利的境地或者局面，所以因为产权证的形成或者业主拿到产权证以后对于他之后的出租也好对于之后收益也好占有使用也好其实都是给予法律上的保障，没有产权证的话等于这个房屋物权没有成立，对于之后没有法律保障的，所以我觉得排名前列点政府在规划的时候对于这一个建设用地上面以后建酒店还是建产权酒店必须要明确。

　　第二，我谈一下关于预售问题，因为我前面谈到产权酒店目前来说他依然属于一种特定的商品房，他的预售行为应当归置与城市商品房预售管理办法来进行调整，因此对于他的预售的要求必须要符合城市商品房预售管理办法的规定，因为我们以前处理过这样的纠纷，房地产开发商明明不具备预售条件就去预售导致后续产权了一些很多不良的影响。所以，对于预售许可这一块政府一定严格把关，对于不符合预售条件的房地产开发商是不能办法预售许可证的。我想再谈一下关于预售以后开发商的预售资金的走向问题，政府必须要进行监管，因为房地产预售行为本身是一种融资的行为，是房地产开发商提前回笼资金的一种行为，所以我觉得对于政府对于房地产开发商预售以后所获得资金必须进行托管，政府的职能部门必须要求开发商将预售资金汇入政府制定的银行帐户，这样对于房地产开发商之后使用预售资金进行一种监管希望专款专用而不是用到其他方向，这样对于酒店的后期建设也是有充分保障的，这样修改可以避免之后出现一些因为房地产开发商用预售的资金开发其他项目导致最终资金链断裂一些项目最终并没有竣工而成为烂尾楼，所以我觉得预售资金的用途政府必须进行规范而且要以立法的层面来进行一个规范。

　　第三，我想谈一下酒店业主委员会问题，因为产权式酒店比较特殊，开发商把产权式酒店销完以后其实他和酒店业主之间关联度已经不是很高了，之后就是酒店管理公司跟业主关联度高，由是监督酒店管理公司更好运营酒店肯定是要有业主来监督，因为这就和业主切身利益密切相关，所以从法律层面必须要成立这样一个酒店业主委员会，对于酒店管理公司的运营进行有效监督，对于选聘还是续聘、解聘酒店的管理公司要赋予酒店业主委员会4这样的法定权利，只有这样才可以保障酒店的管理公司能够来非常有效的来管理好酒店，否则导致就是如果业主对于酒店管理公司没有一个监督权的话很难保障酒店管理公司能够把酒店管理好，所以我觉得这一点也是希望以后能够在专项的立法当中能够给予一个明确的定位和定义，我今天主要谈三个方面。谢谢！

　　【主持人】：关于产权式酒店管理规范建议今天就到结束了，非常感谢王董事长还有李总还有孙经理在这方面给我们提供的一些建议，我们会把这些建议整理出来送到海口法制局希望对于海口出台这样的管理规范有一定帮助作用，也让我们预祝这个管理规范尽早出台。谢谢对话嘉宾。谢谢大家！BOB体育体彩BOB体育体彩BOB体育体彩