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　　主持人：各位来宾，上午好！我们第二场分论坛马上就要开始了，请大家做好准备BOB体育体彩。

　　我们这次分论坛的主题是有关于资产管理的，我相信很多业主还有经营者也好，对于我们酒店资产管理，相对来说还是一个比较新的概念，我们酒店行业对酒店资产管理越来越重视，我们今天就应大家的需求，给大家开一个这样的专题，首先我们有请一下嘉宾主持张滇先生，张滇先生是德尔集团的董事总经理。我们大家都知道，德尔集团在我们2010年为中国业界打响了第一炮，他帮助洲际集团成功收购了美国洲际集团，此次并购被认为是中国上市企业和美国大型私募企业合作收购的经典案例，我们张滇先生也有很多非常优秀的案例，他在2008年，当选了中国饭店业最具影响力的网络销售企业CEO，在2009年被中国日报评选为60年60人，建国60年为中国建设做杰出贡献的60人之一，张先生毕业于美国康乃尔大学，他现在同时担任康乃尔酒店管理顾问，现在有请张滇先生为我们做精彩开幕，谢谢。

　　有多少是参加昨天晚上业主俱乐部会议的？一半，蛮多的。因为今天的主题有一些也是我们昨天有些讨论，因为比较相关。我想每一位嘉宾一分钟先介绍一下自己的公司。因为你们都不是完全了解，所以一分钟时间，我们从李国华总开始。

　　李国华：大家早上好，我在这里简要的介绍一下保利地产旗下的酒店管理公司。保利酒店管理公司随着2010年的4月份，我们旗下的第一家佛山洲际酒店开业，诞生了我们这个酒店管理公司。目前为止，我们自营的包括托管的酒店，开业的项目大概有7个，总体截止到昨天为止，目前我们是28家酒店，但是这28家酒店，其余的20家酒店相对来说会在三年之内陆续开业，所以接下来包括今年的年底到明年后年，我们平均每一年会以6-8家酒店的速度开业，目前我们刚才万达也介绍了，他们是5家管理公司，15个品牌，我们目前合作的也是5家管理公司，我们品牌是10个品牌，没有他们多。目前来说，从洲际来说，我们是他中国酒店数量最多的业主，我们和他签了14家，其中包括了5个洲际、7个皇冠和2个假日。同时我们也和喜达屋签了7家酒店，也是包括了艾美、喜来登等等品牌，同时也和万豪有一些品牌的合作，也包括我们一些自营的品牌，比如说会议中心、酒店，去年大连国际会议中心，我们也成功承办了夏季达沃斯论坛在大连，也接待了总理等国家元首，这是目前保利酒店管理公司旗下的一些发展状况，谢谢！

　　刘军：我不希望那么久的时间，因为今天大家可能更多交流资产管理的部分，花样年整个酒店的盘子，我们和喜达屋是唯一的战略合作，并且从今年开始陆续会交付喜来登系列，大概每年两个左右。纽约的项目可能会在今年4月份移交，我们在纽约买了一个酒店的项目。当然来这儿很重要的问题是看看同行在做什么，看看我们自己在做什么，能不能解决我们自己和同行的一些问题，所以我希望在后面的交流中和大家再交流中来介绍花样年，谢谢大家！

　　周涛：大家早上好！我们鲁能集团酒店现在在国内有15家酒店，并不是太大，下面是在建的比较多，实现这个数量的3倍，这也是鲁能在2012年年末成立了酒店管理公司，我也从海外回到国内的平台，从运营管理和资产管理的角度打造这个品牌，从品牌上来讲有非常多的品牌，我们也是希尔顿、万豪还有洲际的战略合作伙伴，数量也不少，还有很多高端的品牌最近都在谈，在下面的活动中再和大家分享，谢谢！

　　陈然：大家好！我叫陈然，来自上海证大喜马拉雅酒店，我们在上海开业两个，今年会在青岛再开两个，还有3个在建，我们也和其他管理公司一样，目前开业2个是由万邦酒店管理公司在管理的，我们希望开创自己的品牌，谢谢各位。

　　张滇：我们今天非常优秀的嘉宾在这里，他们显然很多既是业主也是酒店营运者，同时也和一些国际的品牌合作。从业主、品牌跟营运之间的关系，今天我们的主题是资产管理，因为我们范围比较小，所以我也想征求一下大家的意见，可能我们会让每一位嘉宾讲一讲资产管理，尤其在这方面如何协调，更多的我希望是一个互动形式，如果大家有什么问题，再具体的一些经营过程中碰到的，我想各位嘉宾都非常有经验，代表我们这个行业一些非常高水平的，我觉得这样有比较有效果，如果都是这里在说，不知道是不是最能够使大家有所收获，所以我的建议是这样。接下来我想每个嘉宾，从陈总那里开始，具体你作为业主如何看待资产管理与品牌之间的关系，你对你自己资产在这个层面的参与度，是怎么样参与之间的关系？

　　陈然：谢谢，我简短的给大家分享一下。昨天晚上我们也交流了很多，公司的话，每个公司的情况不一样，我们公司其中很重要一个板块是做房地产，所以房地产实际上你做到一定的规模，特别是做商业地产，很难免必须要做酒店，一个是主动的选择，一个是被动的选择，无论如何你的资产配置里面就有这样一个酒店项目，所以我们必须以积极的心态来看待酒店的资产，无论如何，我总认为酒店是一个很棒的资产配置，有的是战略上的，如果你这个酒店成长很好，投资收益很高，能对投资人有很好的交代，那这是一个非常好的项目，但是从中国目前的状况来看，大部分酒店资产还是很难达到一个资本市场的平均要求，还要不要做呢？我觉得很多公司还在做，这个很明显，有一些收益是在战略之外，包括万达，它会在其他方面给你带来很多好处，所以我觉得酒店资产的确是一个很棒的资产，对于我们操盘手来说，我们就把控制风险、提高品质，有一个很好的将来，这是我们需要讨论的，我们在上海，2006年开了一个非常棒的酒店，叫上海证大酒店，当时开这个酒店要很大勇气，因为是在一个社区里面，社区里面大家都知道，它的商务不是太多，上海很明显是希望商务市场来支撑的，但是我们鼓足勇气开了，最终很成功，我们甚至在我们竞争组合里面一直保持很强的市场占有率，我们运营方是美国的卡森集团，也是棒的一家公司，它是亚太区最好的店，所以我们业主还是担当很大的责任和风险，当然卡森也派了很棒的团队来跟我们一块儿做这个事情。作为一个业主方来说，你要找一个很棒的运营方一块儿来配合你，才能发挥这个资产的最大效益。如果真的做一个资产管理人，你就要把你的工作做好，你就是一个掌柜的，你要请的经理人一定要放权给他，让他充分的发挥他的积极主动权，所有的资源调动好，在你的授权，在双方合同架构之内，包括他的优势，放手给他做，而不是娶了一个媳妇每天看着她，这个需要很多磨合，所以业主的心态非常重要。从量的角度来说，中国的业主大部分有很好的口碑，也有很多业主因为第一次接触酒店，这个尺寸很难把握，有时过了，或者有时不足，导致现在酒店在经营层面影响到客人的体验，因为对于酒店经营者来说，他的责任就是要照顾好每一个客人，如果你越权也可能会造成一个麻烦，这个客人可能在这方面省到钱了，将来他又认为体验不太好，所以这里有一个分工，我们叫做资产的看守者，看好这个资产，我们请了营运方，充分让他去发挥他的积极主动性，把我们的客人照顾好，员工照顾好，这是一个很明显的角分。

　　张滇：陈总讲的实际上很重要，就是定位关系。实际一个是你的主体，一个是你的代理，这几个之间的关系，如果过度实际上营运方反而无法发挥，但是你如果放手不管在利益上也会有冲突，过多的利用他的管理优势，可能有些地方并不是以业主最大利益化，而是以营运方品牌的利益最大化，所以这里面有一个非常艺术性的度的把握，也不是一件容易的事情，对于绝大部分业主来讲，怎么样才能处理好这一块，我觉得是蛮重要的。所以周总这边有很多品牌在，他作为业主是要和他们去处理一个关系，陈总刚才讲他们还有一个是喜马拉雅，BOB体育体彩也是完全不同文化不同的市场定位，他那个也是比较独特的，应该说是全世界最好的一个高端品牌。周总给我们分享一下，您如何跟国际品牌处理好这种关系，从而发挥到最好？

　　周涛：第一个问题我想讲什么呢？等会儿一定会跟大家分享一些跟品牌公司打交道的经验；第一个大家想了解的还是什么是资产管理，什么是酒店资产管理，酒店资产管理这个概念在国内来讲，大家都还不是非常清晰，大家也许看过一本书叫《酒店资产管理》，也有一个中文版，这是它的第二版，是2009年的，希望大家能找到2004年版的，也是我在康乃尔学习的时候那本书还没出，可见酒店资产管理是很新的领域，大家找到2004年版的，那里面讲何为酒店资产管理，里面会有提及酒店资产管理所需要干的事，有一半是包括营运方面，酒店的资产经理，可能要在某种程度上比品牌公司的运营商更要知道怎么样去了解酒店，去管好酒店；第二个方面是站在业主的利益上怎么样去管理好酒店资产的全过程。所以这个是一半一半，一半要知道运营，一半要知道站在业主的角度怎么样打理好资产，我们讲的资产是整体的一个，怎么样增加业主价值的全方位管理；其中一部分是怎么样管好我们的运营商，这是中间重要的一部分，但不是全部。如果打一个比方，我们有一个损益表，营运商可能只看一年的损益表，作为资产经理人可能要看得更深更远，看得更深的是我们的资产经理，不单是看到GOP，要看到现金流怎么样，看到更远不是看一年的，我们希望看到五年甚至十年，刚才在演讲的李媛媛，万达在出售一些资产，它当然有它的道理，因为达到一定的目标一定要看得更远，五年十年怎么处置，这是酒店管理必不可少的部分。和品牌公司打交道是中间一个很小的部分，酒店资产管理的定义是什么？打一个比方，书中写到，如果是一艘船怎么样用最小的能源把这艘船开到你的目的地，下面还有一些跟品牌公司打交道，我想放到下一轮再谈到这个问题，谢谢。

　　刘军：我们是五个人搭台唱戏，在台上五个人中有三个代表本土的，如果信息是透明的话，两位包括德尔的包括周总，起码都在康乃尔大学学习过，这个表明了中国整个酒店资产的一个现状，经过房地产主业黄金十年的发展，差不多业主给中国政府兑现的承诺，所有的酒店差不多这十年都是由业主建的，不是由政府来建的，这是一个结果性的导向，这个结果性导向如果谈到资产管理来讲，所有的业主大部分业主包括像保利，保利现在接近2000亿了，它的商业模式一开始都不是从酒店拿回报的，全部是从它组合性主业的投资来拿回报，包括万达。这个模式第一波钱业主已经挣到了，关键是挣完第一波钱以后，剩下的这些资产，刚才我旁边的几位讲到很多高大上的东西，这是中国提供给全球酒店业主一个重新洗牌和表达自我的过程，这个过程代价是非常高的。当然我在前期刚才和万达李总在沟通的时候，我也非常尖锐和直接的问到她第三个部分的问题，就是你做资产管理，是一开始从品牌选择开始确定了今后的收益是什么样的，包括所有高端品牌的前提是你的资产收益模型已经确定了。我这样讲，如果大家刚刚说，你站在业主的角度看问题，一个高端的五星酒店的净收益初期也就10%，作为代管公司拿到5%，业主拿到5%，所以一个项目至少十八年甚至二十年才能回收，这是现状，从你一开始选择品牌的时候就已经决定了这个收益模型。因为它的投资规模测算从一开始那个目标已经确定这件事情，这个其实我觉得我们不用再去谈。但是第二个问题，看万达做的选择，万达在这个过程中，差不多这十年发展中，它发现它的收益不好的时候，它觉得中国的市场已经足够吸引全球业主参与的时候，它成立它自己的品牌，这是他非常智慧和聪明的，它起码业主的收益是拿到了，它还可以退出，在中国的主流市场，中国逐步会成为除北美以外的主流市场；第三个就是我问到万达的，你回答我的时候你的资产在一个区域中投了三个酒店的时候，那就说明你的酒店管理方没有决定权，是跟着你的主业去走。这个资产管理的部分中，我相信万达已经提到日程上了。前段时间陈妙龄陈总他们在开元通过瑞士的部分，虽然不是特别成功，因为它是只有50%的认购，那开创了一个什么东西？在中国现在资产无法证券化的前提下，我们如何退出。其实这个问题我也想来和所有业主也好，BOB体育体彩还有其他双重身份的同事也好，其实是一个很现实的问题，花样年本身是在香港主板上市，无外乎两种现在可以看到的途径，也就是把自己的资产包自己打包或者通过瑞士来上市。但是你的经营报表好看，你必须要关注你的经营报表；第二个问题，你是不是可以借壳，比如像兰庭现在做的事情，大家知道兰庭有个事情，他们拿了一个卖点，什么叫卖点？你们去澳门看，酒店根本不是重要的，酒店只是为赌博的配套，我们现在大部分酒店，你再是高大上的品牌，你没有那个赌场的吸客能力，你酒店品牌再好，能解决吸客的问题吗？你没有解决根本的资产管理问题。所以我们今天来到这里很重要的一个就是倾听在座，虽然我们坐在上面，我们也听听其他的业内是怎么来处理这个问题，我觉得是一个很好的机会。

　　张滇：谢谢刘总，很显然这个资产管理是一个非常大的一个话题，因为说资产配置、选择投资、营运管理、升级退出、退出的形式、资本的结构，很难解决这个问题，我们只有一个小时，我想每位嘉宾能够一点，因为都重要，不是说哪一个做好了就解决了，有一把钥匙进去这个芝麻就开门。各个环节是一个价值链条，从一开始概念设计都是很重要的，哪一部分做得不好，都会对你整个最终的投资回报受到影响，其影响力包括客户体验、产品品质各个方面。最后我想问我们李总一点，你感悟最深的，在资产管理上面，资产管理实际上很简单，你作为一个资产跟你买一个股票一样，你怎么样让它升值。这个升值的出发点也是不一样，如果你需要它在五年内升值还是三年内升值还是二十年内升值，最终的目标，除了这个之外政府的政策不在我们讨论范围，我们也投资了浦东的上海中心，那你说什么时候，政府说这是建设上海的名片，所以人家看到上海，看到这么一个全世界最高的酒店，这个高度的高科技，所以这个每个角度就不一样，我们今天讲的是商业化的设计。

　　李国华：明白，我也长话短说，刚才第一条就说目前国内资产管理方式有哪些。我这里简单把保利是怎么做资产管理，给大家简单的介绍一下，目前国内大部分还是房地产商做背景，说白了就是酒店资产一定是地产这个大块当中最重要的一部分，这里有一个现象，在保利旗下所有的酒店都没有一个单独竖一栋楼叫某某酒店；第二点，保利酒店公司，如果说我们是一个载体，我们是履行什么？履行保利所有酒店资产的管理责任，每一家公司可能性质不一样，在保利，可能东北分公司比如长春公司开了一家酒店，三亚也开了一家酒店，对于他们公司来说可能他们就是唯一一家酒店，但是保利是又多了一家酒店。保利酒店公司形成了一个代表保利集团对保利酒店从设计、运营、筹备所有的进行资产管理的过程。因为国内也有很多大的地产商，比如有的公司可能是你东北公司自己搞一个，到南方公司又搞一个，保利在资产管理就要做到统一的设计，统一的运营标准，包括我们的业主来自于五湖四海，怎么统一管理？我们认为在日常的管理都是动酒店资产的统一管理。这是我简单的一个分享。

　　张滇：李总，我的理解就是很重要，这个是顶层设计，中央化，你要顶层而不是作为一个单体个体的酒店物业来考虑，所以这是从一开始的设计概念上有一个宏观的顶层把控。我们留下一点时间，我希望台下各位听众有问题给到我们的嘉宾，能够有什么想了解的？

　　听众：其实昨天晚上主总在业主会谈到酒店想再融资的方向，我想问一下现在再融资的渠道是什么？还有现在我们面对的是酒店GOP已经很好的状态里面，可能这个贷款利息不够付的状态下面，再融资的技巧在哪里？

　　张滇：这位先生提的比较专业化的，实际上你也可以说是资产管理的一部分，经营上一个是经营层面，一个是资本层面。在整个酒店开张以后，前期建造以后，进入一定的营运阶段，有的会碰到市场环境各种因素，或者你酒店的市场环境不好。刚才讲到一个你支付利息等等，在你的营运当中你GOP没有达到这些，你有什么途径获得更有效的低成本资本使得你更有效的运营效率，有哪些金融上允许的。

　　周涛：先回答你再融资的问题，再融资是一个非常重要的步骤，也是业主退出机制的一部分，我给大家介绍一个经验，是2007年我们收购过一个酒店组合群，可能这个组合群是迄今为止亚太地区最大一个不动产的交易，是30亿美元，在2010年，我们成功的做了一个再融资，当时的买房是摩根斯坦的不动产基金，卖方是日本的全日空，他很聪明，在2007年金融来之前就出售了。要做债务融资，其实那个是一个资产管理团队非常重要的一项工作，我在这里问一下我们在这里今天有很多是业主方的公司，包括刚才在这里讲的李总，他们是万达集团，但据我了解，国内的酒店管理公司有资产管理部的更不多，包括万达都没有资产管理部，可能是放在营运或者其他部门，但我们鲁能酒店管理公司成立的时候就按照资产管理部门，因为我觉得这是非常重要的，就是铺上轨道非常重要。再融资是其中非常重要的一环，这个是你要对银行做出一个非常严密的计划，所以我说资产经理一定要对运营非常了解，因为银行给你贷款以后，每个月甚至每个星期让你汇报酒店的运营情况怎么样，今后的发展情况怎么样，在中国国八条出来以后，你们的餐饮是做了什么样的计划种种，所以再融资第一个要对酒店的情况了如指掌，包括营销、人事，所以再融资的过程也是和酒店的收购基本上一样，我们叫净资调查，有一个很多很多方面要去做好的一项工作。银行会问很多的问题，银行的问题，资产经理的回答，这个可能是几百行有时候甚至是上千行及所以这个提醒我们的业主方，在国内的银行业发展一定阶段的时候，银行肯定会提出非常严密的种种问题，包括你的酒店是不是完全合法，你的土地性质包括你的规划，当时是不是都是合法，包括消防种种，以前如果是开业的时候，通过一些关系都通过了，在再融资的时候，可能会重新产生这个问题，而我们有没有装呢？还有所有跟供应商签的合同是不是都合法合规，都能够通过审计，包括刚才讲的经营数据也只是中间的一部分，所以要做再融资就要求业主方和资产管理方对酒店一个非常严密的了解，能够做出一个应答，这个是今后对业主和对资产管理专业职业经理人的一个要求，将会越来越严，我先讲这些。

　　张滇：OK，我们再问一下陈总，因为我的观察在中国第一次你做酒店，更多的银行贷款是来自于你的土地，我们现在中国的银行是不具备来审核判断酒店营运的情况，你们打交道的都很清楚，不可能他有这个能力知道你的营运，当你进入营运以后，你当时的贷款各种情况，是会发生变化，宏观经济你的微观酒店，我昨天因为跟陈总聊了，他证大开始也是酒店，刚开始我们社区什么的，通盘，他们后来就重新贷款。所以请陈总先介绍一下。

　　陈然：你看看，可供选择的通道，这可能是每个公司都会选择一个最方便你的渠道做，在中国，我觉得这个资本市场还不是完全发达的，严格上受管制的市场，所以你通过再融资的话，大家都可以找到一个借新债还旧债，要么在股权上面做一点交易，BOB体育体彩要么从资产的层面从小包换大包大包再换另外的包，通过各种渠道，但是基本对资产本身的要求是不变的，你不论是找的银行的钱、基金的钱或者其他渠道的钱，它对你的要求几乎是一致的。首先你得合法，第二个你经营业绩的报表要非常漂亮，你现金流的覆盖率应该可以覆盖到偿本还息，所以我觉得你应该择最好时机。如果你的资产不好，或者你资产的表现已经是使了很大力气，但是先天条件不足，所以一定要把第一步做对，每一步都做好。

　　张滇：我讲一点，一个就是商业银行，这个全球都一样的，商业银行在很多情况下是不具备判断这些商业模式真正的好坏，所以商业银行往往是用固定资产来抵押，当你进入到营运阶段以后，商业银行通常想要钱的它是不给的，不想要钱的他一定要给你，全球都一样，像我们保利不一定要钱的一定要给。所以这个是一个，另外一个，很通常的，因为开发商开发的时候全盘，往往是很多好的资产全部出售，因为最终都是退出现金要滚动起来，最终留下的是难的问题，什么都赚钱了，房子也赚钱了，那酒店怎么处理？通常还有一个渠道，通常私募基金，当然它对回报的要求也高，但是可能会有一些经营的创新或者怎么样，因为你也要很明确的，私募的要求都有自己的，但是这也是一种，通常在哪里都是一样，在美国也一样，商业银行也一样，因为私募它也有资产配置，可能你这个资产跟他的资产有一个相同性，寻找一个共同的。

　　刘军：我觉得在目前中国的现状下，有两个小建议，酒店一个是养地，一个是再融资，在一线城市里面尽量做的项目还是做全套服务酒店，但是在一线城市之外的部分，尽量做非全套服务酒店。刚刚周总说得特别好，现在的商业银行没有专门的团队来做这个评估，他只是按房产，还不能说地，他们现在还没有对地的评估，它只是对酒店资产的物业价值做评估，从我们现在实体的跟踪和我们自己的酒店来看，中型酒店开始强过国际品牌的酒店，像我们中级酒店是五成，但国际酒店最多三成，三成它是按房产，所以我觉得这是一个很现实的处理办法，也比较有效。我们对传统的五大品牌的商业模式研究比较透。举个例子佛山洲际一年的应收可能有6个亿，其中餐饮3个亿，但这是基于它的收费模式，因为它是按应收来收费的，所以他会和业主说对不起，你要做8个，在经济高涨的时期是OK的，但经济以往走的时候你做全套服务就死顶了。这个还有另外，比如你做度假酒店必须要配套好，要让我在这里发呆，我没有酒水，那就没办法。所以我觉得这个要根据个案来做分析和诊断。

　　周涛：我来回答这个问题，也是很重要的一个问题。我想作为资产经理，作为业主的代表，他和业主代表不一样，我想强调一点，我们的资产经理一定要真正的想什么是业主的真正利益，这个一定要掌握好。我举一个小小的例子，我们业主代表不要百分之百和业主说一样的话BOB体育体彩，这样对管理我们的品牌公司不利，大家都开发商、业主，大家都有体验，很多业主会说这个酒店造好了，而且业主方一个预测的开业日期往往比运营商和品牌公司要早得多，就说我这个酒店现在3月，我在5月可以开业，其实现实来讲这个酒店不具备开业，消防都不通过，消防还要整改，整改再移交，其实消防都不通过，很多东西还没做好，所以如果是业主代表，我们总裁说了5月份一定要开业，那会产生一个什么结果？这个品牌公司马上300个人到岗400个人到岗，到5月份还开不了业，所以我们有时候要站在和业主不同的角度看问题，怎么样对我们的业主更好。如果我们的酒店事实上要到8月1号才开业，我们大部分人到5月底到岗就足够了，如果5月份开业3月份就到岗，这个一定要把握好，我们的资产经理一定要牢牢记住什么是业主真正的利益，而且不一定自己坚持的观点就是和自己的业主董事长是一个声音，这个要把握好一个度，另外一个品牌公司重要的一点，管理公司的运营商到了以后，总经理就是营运团队的头，要充分理解这个总经理的一仆两主，要充分理解品牌公司的难度，你站在一个客观的角度为他着想，他会非常感激你，所以一个成功的资产管理经理人要做到这个仆，他所有的事是跟你报告，要做到这个很不容易，包括语言能力、客观看问题的能力，有时候不要和业主董事长说百分之百相同的声音，有时候你要有自己不同的意见和观点。如果做到这样，总经理和你的资产经理或者业主代表建立一种真正的信赖关系，以后的事情，预算他会来帮你的忙，不会像管理合同里面说6个月以后才交给你底稿，他会在4个月个时候就给你。外方的总经理还是比较普遍的，要建立一种关系，这样我想业主和资产经理或者是业主代表跟品牌公司就会非常顺畅，凡事早沟通，看问题一定要客观，有时候这个客观的看法并不一定完全和业主方、董事长的意见、声音是一致的，但我想这个小小的差异就体现了业主代表和资产经理的一个专业性，也是你赢得你的信任、尊敬还有共同开展工作的一个基础要点，就讲这些，谢谢。

　　张滇：今天因为时间的关系，我们嘉宾在很短有限的时间，一个小时讲了这么多，介绍了一下从宏观的定位、选择、资产配置、资本构架到具体的业主代表，在很短的时间，我觉得我们嘉宾的观点都非常之高，我最后有一个总结，可能是最简单的一件事，就是如果你能够做到你投资的物业项目让你的管理经理人也参与，很多事情都好了。我们作为业主也要懂得怎么样分享财富回报。如果你做到基本上成功一半，如果做不到，我觉得选择一个总经理是相当相当重要，它的重要性可能超过你选择一个资产经理。总经理的业务能力，尤其是对数字的敏感度，这个你要看。因为以前我们很多业主都忽视了这一点，如果一个总经理站在你面前宏观讲得很好，但是他没有财务方面的概念，一个是经营方面的概念，这两个是完全不同的。很多总经理是缺乏的，尤其是欧洲出身的总经理，他们都是从基层营运做起的，美国相对好一点，大部分欧洲总经理，不是说他们不好，但是他们对整个资本的构架，对资本在营运当中的部分，很多都是外包的，财务也外包，实际上这个对总经理要求更高，所以这是我个人的一些看法。我们谢谢嘉宾，也谢谢大家的参与。

　　主持人：我们去年12月份在三亚有一个资产管理课程，其中有一个学员跟我私下交流，因为也是周涛老师作为我们的嘉宾老师，他就跟我说，通过这次课程我们的确是做了一个扫盲式的教育，这就看出来我们酒店行业资产管理这个概念，和我们实际运营当中有多大的差距，我希望这个题目，我们可以在以后的一些机会里面延续下去，也请各位嘉宾也能够有更多的机会跟大家交流。