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　　酒店概要系列文章之一：按照酒店生命周期概要分别阐述酒店的投资、经营、管理、估值、融资。

　　投资于不动产的投资回报时期长。酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。

　　新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，

　　酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。

　　20世纪末，美国宾夕法尼亚州大学乔-W-奥尼尔教授考察千余家美国酒店后根据数据库用回归分析法得出酒店预算参考标准，以单个客房每天的平均收入作分子，其客房平均分担酒店投资额为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型720、中档规模634、全套服务平均948；全套服务中供餐饮910、全套服务中不供餐饮1003。

　　（1）其实是总投资年营业收入率36.5%（0.001乘以365），假设没有经营成本即2.74年（1除以36.5%）收回现金流。

　　（2）如果经营成本占60%、毛利润率为40%BOB体育体彩，则6.85年（36.5%乘以40%=0.146；1除以0.146=6.85）收回现金流，与海外酒店7年的快速折旧要求不谋而合。

　　（1）以土地成本占33%计算，五星级酒店平均每平方米造价包括土地成本1.8万元。

　　（2）以客房面积50平方米计算，每间客房分摊投资90万元（现行《旅游饭店星级的划分与评定》即GB/T14308—2010文件规定五星级酒店70%客房的面积应不小于20平方米，不含卫生间和门廊)。

　　（4）每间可供房收入900元，如平均出租率70%、则平均房价为1286元。

　　（7）历史数据：1986年11月29日开业的上海华亭宾馆，投资8000多万美元，客房1008间。按照人民币美元汇率6.8686计算，每间客房分摊投资为54.51万元人民币。

　　五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的，乐观的前瞻是回到平均25年回收，五星级酒店平均25年回收是21世纪头十年代来最好的。当然平均数从来不能阻挡出类拔萃。

　　地区进入统计对象中新酒店比例大则其财务亏损数额相对也大，原因看本文：1、酒店投资的大类（1）投资于不动产，经营持续期40年以上。

　　1、【赵焕焱2017年发表演讲17】2017年11月10日，华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱在速8酒店新品发布会上发表《经济型酒店升级的要点》。

　　2、【赵焕焱2017年发表演讲16】2017年11月8日，华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱在天津卫视《非你莫属》栏目采访录制时发表《中国住宿业现状》。

　　【赵焕焱2017年发表文章186】2017年10月号总第81期《大旅游》发表华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的文章《高端酒店卫生黑洞如何填平》。

　　1、【赵焕焱2017年在媒体发表观点253】2017年11月13日，《北京商报》肖玮、许伟在“丽江游乱象：客栈称蚊子是宠物，熏死一只赔100元”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

　　“丽江住宿业良莠不齐，需要强化行业管理。”酒店餐饮业专家赵焕焱指出。他强调，住宿业的硬件和软件都必须符合标准。硬件主要指住宿的房间环境以及相应的配套设施，软件则主要是指服务方BOB体彩官方app下载面。民宿客栈最吸引人的地方莫过于其亲民的服务态度和房间价格。旅游住宿行业必须有规范，行业间的竞争必须有游戏规则，地方主管部门应该责成行业协会制定和贯彻，将规范能够落地。

　　2、【赵焕焱2017年在媒体发表观点252】2017年11月11日，《第一财经日报》乐琰在“上海迪士尼首年客流总量料破千万，表现超出预期”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

　　华美首席知识专家赵焕焱指出，根据业界此前对上海迪士尼乐园的预估，其开业第一年有望达到日均3万客流量，即一年客流量可达1000万人次以上。

　　“基于迪士尼乐园的效应，可以拉动旅游、酒店、餐饮、文化、服饰、玩具、科创、零售等多个产业的收益。从华特迪士尼的业绩表现来看，去年6月开业的上海迪士尼乐园至今差不多即将迎来一周年，而上述数字也意味着其算是完成第一年1000万人次的客流预估量了BOB体育体彩，可以估计因此其拉动的相关产业收益应该也不菲。相信扩建后，不仅是上海迪士尼乐园，连带整个上海国际旅游度假区都会有进一步的业绩提升。”赵焕焱分析。

　　3、【赵焕焱2017年在媒体发表观点251】2017年11月8日，《每日经济新闻》BOB体彩官方app下载王真真在“旅业集体跨界，突围打造生态圈”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

　　华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱坦言，酒店业绩依然是检验跨界酒店是否成功的标准。

　　4、【赵焕焱2017年在媒体发表观点250】2017年11月8日，《新京报》郑艺佳在“旅游新零售，线上线下融合势在必行”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

　　华美顾问机构首席知识官赵焕焱：旅游产业线上线下的融合发展为旅游业的创新发展和细分市场的发展提供了新的动力和技术支撑。在新生事物层出不穷的同时，我们必须在支持创新的同时坚持依法行业，以确保创新的有效性和持续长期健康地发展。

　　5、【赵焕焱2017年在媒体发表观点249】2017年11月7日，《北京商报》舒志娟、王莹莹在“腾讯阿里支付之争，开辟智能酒店新战场”文章中引用了华美顾问集团首席知识官、高级经济师赵焕焱的数据和观点如下：

　　华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱认为，腾讯和阿里的智能酒店大战目前刚刚开始，谁赢谁输暂时难下定论，但有两条是至关重要的，一是客户体验，二是降低成本。“得到客户满意的同时，也要注意开源节流，降低酒店的经营成本，从而实现双赢。”